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内地房地产周度观察:交易休格兰特女儿量增速小幅下滑 去化周期有所上升

数据要点:

    本周,44 个主要城市新房成交量环比上周上升7%,同比上升4%。上海和深圳环比上周分别上升14%和4%。44 城2019 年累计成交量同比上升12%(上周为13%),一、二、三线城市分别上升16%、28%及下降1%。宁波、芜湖、成都和福州2019 年累计交易量分别上升约99%、91%、62%和55%。

    截至 11 月28 日,14 个主要城市的可售面积(库存)环比上周上升2%,同比上升9%;平均去化周期12.7 个月(上周为12.4 个月),环比上周平均上升1%。福州和苏州的去化周期分别由上周的19.6 个月和6.3 个月变动至23.7 个月和6.8 个月,分别环比上周上升21%和8%。

    本周,15 个主要城市的二手房交易量环比上周下降5%,同比上升16%。金华和杭州环比上周分别上升158%和24%。15 城2019 年累计交易量同比上升11%(上周为11%)。厦门、成都、南京和南宁2019 年分别累计同比上升133%、35%、34%和34%。

    本周观点:

    2019 年累计交易量增速近期小幅下降,主要系前期密集的推盘与促销使得短期内需求提前释放。各城市的表现有明显分化,成都、福州、宁波等核心城市较淮安、东营、扬州等非核心城市表现更佳。尽管政府对楼市调控仍然较严,但基本面良好的核心城市交易量仍在上升。同时,同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化。

    另外,本周主要城市平均去化周期有所上升,当前12.7 个月的去化周期已超过12 个月的临界值,市场成交热度有所下降。(住建部:去化周期12 个月以下地区要增加供地)

    投资建议:

    我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。

    本周全国主要城市成交量累计增幅继续下行,去化周期小幅上行。同时,根据中国信托业协会发布的数据,前三季度投向房地产信托余额环比下降5.05%,为2015 年四季度以来首次环比下降。我们也观察到近期热点城市深圳、武汉、郑州等出现了土地流拍或延期出让现象。这些变化表明持续的调控和资金监管已使得市场形成了一定的房价下降预期。我们认为未来一段时间地方因城施策力度与频率将加大(如近期佛山放宽本科以上学历人士购买首套房等),政策基调或由过去的负面逐步转向实质中性,而整体市场将保持平稳。在此背景下,现金流充裕房企或迎来投资良机,而能够把握未来人才流动需求的房企有望继续提升其行业地位。维持行业“强于大市”评级。

    风险提示:调控政策存在一定不确定性;房价或出现一定波动。